空き地を売却すると100万円控除。この改正で効果があるのかな～？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊(以下は7月4日)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

〔特集〕空き家　これだけかかる空き家のコスト　固定資産税　保険料　管理費……　「負動産」化する残酷な現実＝長嶋修
2019.07.09　エコノミスト　2頁　第９７巻　第２７号　通巻４６０８号　３０～３１頁

圧倒的な住宅不足だった戦後の高度経済成長期。東京のビジネス中心部である大手町、丸の内、新宿、渋谷など山手線沿線から30～40キロ、ドア・ツー・ドアで１時間～１時間半といった都市郊外のいわゆる「ベッドタウン」では、主に１９７０年代以降大量の宅地開発が行われた。一斉に入居したのは47～49年生まれの団塊世代を中心とした人口ボリュームゾーン。当時は「夫婦に子ども２人」の典型的な核家族形態が主流だった。
あの時代からおよそ50年が経過し、駅前や駅近など利便性の高いエリアを除く地域では、建物の老朽化とともに入居者も高齢化した。昨今の住宅に求められるのは圧倒的に「都心」「駅前」「駅近」。住宅数の飽和に伴う空き家の増加や「自動車保有比率の低下」「共働き世帯の増加」といった現象がこの傾向を後押しする。賃貸、持ち家とも昨今求められるのは「駅徒歩７分以内」の立地だ。
立地に難のあるベッドタウンでは、子どもたちはすでに独立して家を離れ、都心部・都市部の利便性が高いエリアに居住している。残された広い土地と古ぼけた建物には、70～80代の老夫婦ないしは１人暮らしの高齢者が居住している。
筆者は今年４月、関東地方の郊外で70年代に開発された、ある分譲地を訪れた。最寄り駅から徒歩30分の立地で、バス便は日中、１時間に２本程度。総世帯数６００程度の住宅地は、筆者が調べた範囲では空き家数は50戸程度、空き家率は８％程度だった。日中の人影は少なく、時おり高齢者を見かけるのみであり、子どもの姿はなかった。地元の住民に聞けば、居住中の住宅には70代後半～80代の２人暮らし、ないしは単身者が多く住んでいるようだ。
この分譲地の取引履歴を調べると、10年前には土地の坪単価（約３・３平方メートル当たり）15万円前後で取引されていたが、昨年は１・５万円。古屋が取り壊されて更地となっているところもわずかに見られたが、多くは空き家として放置されている。建物は傷み、庭には雑草が生い茂る。入居者がいるにもかかわらず、屋根や外壁が荒れ果てていたり庭の管理ができていない建物も見受けられた。
こうした空き家がこれから５年、10年するうちに如実に増加し、街の景観はますます荒れ、売ることも貸すことも困難になる未来が見える。

◇解体に坪４万～５万円

空き家の保有にはコストがかかる。まずは、一般的な宅地では、市町村税の固定資産税、都市計画税が土地・家屋合わせて年５万～６万円かかる。売れないような土地でも固定資産税がゼロになることはなく、家屋の固定資産税評価額はどんなに築年数が経過しても新築時の２割未満に下がることはない。万一のため火災保険に加入すれば、最もシンプルなもので１万円（期間１年）から５万円（期間５年）程度かかる。
家屋や敷地の手入れが不十分だと、周囲の環境を悪化させる。動物がすみ着いたり、不審者が侵入したりするほか、放火される危険もある。15年２月に施行された空き家対策特別措置法では、市町村が倒壊などの危険がある空き家を「特定空き家」に指定すると、固定資産税評価額を６分の１とする「住宅用地の特例」から外れ、固定資産税負担が大幅に増大する。管理のためには月に１回程度、現地に赴く必要があるが、こうした労力を払えない場合は、現地の不動産業者などが提供する空き家管理サービスなどを利用すると月1万円程度かかる。
建物を解体するには、木造住宅で現在、坪当たり４万～５万円、軽量鉄骨造の建物で５万～７万円程度が相場だ。40坪の木造なら１６０万～２００万円かかる。問題はこの更地をどうするかだが、30～40代の住宅取得層が購入するとは考えにくい場合は、近隣住民などに引き取ってもらうしかない。近隣住民が駐車場や畑などで利用したいと考えても、売買額はわずかなものだろう。

◇マンションの悪循環

マンションの場合は、あくまで共同住宅であるため、問題はさらに複雑だ。マンションの空き家を所有すると、管理費や修繕積立金の負担も生じる。また、マンション全体で見れば、マンション内の空き家が増加するほど、管理費や修繕積立金の徴収が難しくなる。清掃など満足のいく管理はもちろん、建物の修繕もおぼつかなくなり、住民が退去してさらに空き家が増える悪循環に陥る。
こうした事態に対し、空き家対策特別措置法の適用対象は主に一戸建てを想定しており、共同住宅に適用されたケースはごくまれだ。空き家が「売れない」「貸せない」となると、固定資産税をはじめとするコストを支払い続けるしかなく、文字通り「負動産」を抱えることになる。
本格的な人口・世帯数減少はこれから始まる。地方では現在、数百万円かけて古屋を解体し、隣地の所有者にタダで土地を引き取ってもらうといった実質的な「マイナス価格取引」が行われている。国土交通省が年１回公表する地価公示の価格はあてにならない。とあるベッドタウンの地価公示では、坪単価が約15万円とされたが、実際の取引は５万円に満たなかった。現実には、成約にすら至らない土地も複数存在する。
こうした事態に際し、国はまだ有効な解決策を見いだせていない。少子化・高齢化と人口減少といった事態が本格化する未来を見据え、立地に難のある空き家を抱えたら、自分や親族が後に利用する予定がない限り、可能な限り早期の処分を勧めたい。
（長嶋修・さくら事務所会長

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（以下は5月6日）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

強制代執行は最後の手。なかなか進まない現状を紹介。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊(以下は18年8月19日)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

実家を持ち続けることの問題点を解説してくれています。 2018年08月24日 週刊 週刊朝日の記事です。

実家の持ち家はすぐ売れ！　止まらない地価下落、資産価値は減少

不動産はいつまでも資産価値がある……。こんな「土地神話」が崩れて久しいが、家は手放したくないという人が多い。高齢の親が住んでいる実家が将来空き家になりそうでも、なかなか処分できないものだ。でも、そろそろ「決断」したほうがいい。

首都圏に住む新潟市出身の５０代半ばの女性は、実家をどうするかで悩んでいる。
同市にある実家には、９０歳の母親が一人で暮らしていた。体も弱り生活に支障が出てきたことから、４年前に老人ホームに入った。実家には今、誰も住んでいない。母親となかなか顔を合わせることもできない。ときどき電話で様子をうかがうと、認知症かなと思わせるような言動が最近増えてきた。
「そろそろどうにかしないと」
そう思い始めていた矢先、昨年の台風で実家の瓦が飛び、近所の家を傷つけてしまった。近所の住民へのおわびのため久しぶりに戻ると、実家は雨漏りがするなど想像以上に傷んでいた。売却することも考えたが、母親は思い入れのある実家をまだ手放したくないようだ。当面、空き家の状態が続き、不安は消えない。
こんなケースが全国的に相次いでいる。日本には今、空き家が１千万戸近くあるとされる。総務省が５年に１度行う「住宅・土地統計調査」によると、空き家は直近の２０１３年で８２０万戸に上った。５年前より６２万戸以上（８・３％）増え、２０年前からほぼ倍増した。住宅全体に占める空き家の割合は１３・５％で、上昇傾向だ。
少子高齢化が進んでも、住宅は毎年新たに供給されていて、空き家は今後さらに増える見通しだ。野村総合研究所は２０３３年には住宅全体の３割近くに達すると予測する。１５年後には３軒に１軒近くが空き家になるのだ。住宅が余る時代がすぐそこまで来ている。
「誰も住まないような家なら一刻でも早く手放したほうがいい」
こう訴えるのは、不動産コンサルタントの長嶋修・さくら事務所会長だ。
「今後は持ち家比率の高い『団塊の世代』が今住んでいる家を離れて、より便利な場所に移ることが予想されます。そうなれば中古住宅がどんどん売りに出される。一方で、少子高齢化で買い手は少なくなっていきます。少しでも高く売るには、売りたいというライバルが増える前に、早めに決断したほうがいいでしょう」
空き家でも掃除や建物の修繕、庭の手入れなどが必要だ。水道や電気・ガス、固定電話などの基本料金は使っていなくても取られる。固定資産税もあり、空き家を維持するために、年間数十万円かかることは珍しくない。

■価格崩壊の恐れ　郊外ベッドタウン
特に価格下落の恐れが強いのは、郊外のベッドタウンだという。
「国道１６号沿線など首都圏から電車で１時間前後の郊外のベッドタウンは、団塊の世代が成長期に合わせて一気に流入しました。そのため、団塊の世代の引退に合わせて、人口が流出するペースが一気に早まる可能性が高い」（長嶋氏）
兆候はすでにある。例えば千葉県柏市の大室地区。１７年３月公表の公示地価で前年と比べた下落率が８・５％と全国の住宅地で最も大きかった。大室地区には１９７０年代に開発された住宅街「柏ビレジ」が広がる。都心などに通う当時３０～４０代の会社員ら約１６００世帯が入居したが、今では空き家も目立つようになっている。
「柏ビレジは鉄道の駅から離れていて、より生活が便利なところに移り住む人もいます。こうしたベッドタウンは首都圏近郊にいくつもあり、空き家問題はこれから深刻化するでしょう」（長嶋氏）
駅から離れた物件ほど価格が下落するペースは速くなりがちだという。人口が減っている地方の住宅地はさらに厳しい。実家の資産価値は想像以上に下がる恐れがあるのだ。少しでも買い手がいるうちに、処分方法を考えておくべきだろう。
空き家になっても処分することを決められないまま、時間だけが過ぎていくケースもある。空き家に関する専門家を養成している全国空き家相談士協会の林直清会長は、こう話す。
「１０年も２０年も放置されている空き家について、今になって『どうすればよいでしょう』と相談を受けるケースがかなり多い。人の手を入れないと、家や土地はすぐに劣化する。他人に貸したり売ったりすることが難しくなり、さらに放置する悪循環に陥ります」
国土交通省が戸建て空き家の所有者らを対象に１４年１１月～１５年２月にかけて実施した「空家実態調査」では、今後５年間の使い道として「空き家にしておく」と答えた割合が２１・５％で、「売却する」（８・８％）や「賃貸する」（６・１％）を上回った。
売却や賃貸について課題を聞いたところ、「リフォーム費用がかかる」「設備や建具が古い」「住宅が傷んでいる」といった回答が多く、空き家を持てあましている状況がわかる。
空き家の放置を続けると、最悪の場合、行政によって建物が取り壊される可能性もある。空き家は治安の悪化や防災上のリスクが高まるため、行政は対策を強化している。
国は空き家対策特別措置法を１５年に施行し、危険な空き家を「特定空き家」に認定し、自治体が撤去や修繕などの助言や指導、勧告、命令を所有者にできるようにした。特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地の特例から外されて家や土地にかかる税金が跳ね上がる。
撤去や修繕などの命令に違反すれば５０万円以下の過料が科される。建物も「行政代執行」によって、強制的に撤去されることもあり得る。実際に代執行が行われたケースはまだ限られるが、今後は増えそうだ。
都心に住む５０代後半の男性は、５年前に母親が亡くなり、千葉県の実家が空き家の状態になっている。
遺産は実家のほかは現金が少しだけ。先に亡くなっていた父親は現金を残してくれていたが、母親の生活費や治療費などで大半が消えた。男性を含め兄弟３人で遺産を分けることになったが、現金が少なかったこともあり話がまとまらない。結局、相続税の申告期限の死後１０カ月を過ぎても合意できず、家も土地も「共有」の状態になった。

■空き家だけ相続、共有で処分難に
こうなると実家を処分するには、相続人全員の合意が必要だ。処分方法が決まらないまま、実家は劣化していく。
かつては不動産を残してくれれば遺族は助かったが、今では“負動産”を抱えて遺族が途方に暮れる時代になってしまった。
では、実家を早めに処分するにはどうすればいいのか。国や自治体の支援制度の活用も一つの方法だ。
国は１６年に「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を導入した。相続した空き家を売って利益が出た場合に課される所得税や住民税について、利益から最高３千万円まで控除する。利益が数千万円あるケースでは、税金が数百万円安くなることもある。
フジ相続税理士法人の代表で税理士の高原誠氏は、制度についてこう解説する。
「空き家対策特別措置法に基づく行政代執行が『ムチ』だとしたら、特別控除は『アメ』の対策になります。空き家対策を集中的に進めるため、１９年末までの時限的な措置になっています」
特別控除の対象は、相続発生直前に亡くなった本人以外に誰も住んでおらず、１９８１年５月以前に建てられた旧耐震基準の古い家屋だ。マンションなどの区分所有建物は対象外となる。改修工事をして新しい耐震基準に適合させた建物と土地を売却するか、建物を取り壊して土地だけを売却する。
「売却額は１億円以下である点に注意が必要です。１億円以下というのは売り主全員の合計金額。複数で相続して売却したときに１人当たりの金額が１億円以下であっても、他の相続人分を含め１億円を超えている場合は適用されません。ほかにも相続開始前にすでに空き家になっているとダメです」（高原氏）
国や自治体が空き家の売却や利用を促す取り組みもある。インターネットを通じて物件の情報を提供する「空き家バンク」だ。
国交省は４月、情報の登録や検索が簡単にできる「全国版」の運用を本格的に始めた。運営を任されている不動産情報会社２社のサイトには、３月末時点で計３千件余りが登録されている。
全国版空き家・空き地バンクは昨秋から３月までの試行運用で、売買１０１件、賃貸４１件が成約したという。登録には自治体への届け出や審査がいるが、利用者が増えるにつれてより便利なシステムになると期待されている。
親が亡くなる前から、準備できることはいろいろある。
不動産コンサル会社Ｋ－コンサルティングの大澤健司社長は、「不動産相続の相談窓口」というネットワークに加盟し、多くの事例を見てきた。空き家問題は相続と切り離して考えることはできないという。
「仲の良かったきょうだいも、親が亡くなり実家をどう分けるかという段階になると、意見が食い違うことがよくあります。亡くなる前に遺産をどう分割するか、家族で話し合っておきましょう」

■生前から準備を、民事信託も検討
もめない対策の一つとして、「民事信託」制度もある。親族間で財産管理を受託できる信託契約で、信託された子は親の代わりに財産を運用したり、使ったりできるようになる。親が認知症になったとしても、スムーズに相続できる。
「民事信託は、建物だけ、土地だけといったように、資産ごとに信託契約を結べる点もメリットです」（大澤氏）
遺言を書いて、誰にいくら残すかを明確にしておくことも重要だ。
「要は元気なうちに、どうするかを考えておくことです。『まだ先のこと』だとして、何もしないでいるのが一番よくない」（全国空き家相談士協会の林会長）
遺産が実家しかない場合は相続放棄を選ぶ手もある。被相続人が亡くなってから３カ月以内に、戸籍謄本などをそろえて家庭裁判所に申請すれば、自分で手続きできる。誰も引き取り手のいない家や土地は国のものになる。
相続放棄では、すべての資産を放棄することになる。現金だけ相続し実家は放棄することはできないので、よく考えて実行しよう。
実家に親が住んでいても、早めに売ったほうがいい場合もある。
ここまで見てきたように、空き家になってから売ろうとしても、買い手を見つけるのは難しい。家族で将来を話し合い、実家が希望価格で売れそうなら、二世帯住宅を新たに建てて呼び寄せると安心だ。

■実家売って転居、賃貸も選択肢に
親に高齢者ホームや賃貸住宅に引っ越してもらうこともできる。高齢者ホームは高級な分譲タイプや特別養護老人ホーム（特養）、グループホームなどいろいろある。費用や健康状態を考慮して選ぼう。
介護が必要なければ、通常の賃貸住宅に移ってもいい。かつてと違い、高齢者でも借りられる賃貸物件は増えている。大家が認めてくれれば、子どもの名義で借りて親に住んでもらうことも。子どもがマンションを持っていればそこに呼び寄せて、子どもが新たに賃貸物件に移る方法もある。選択肢は様々あるので、持ち家に固執する必要はない。
『２０２５年東京不動産大暴落』（イースト新書）の著者で住宅ジャーナリストの榊淳司さんは、早めの決断が有利だという。
「最近では『ゼロ円で住まいを譲ります』などと呼びかける物件仲介サイトが現れています。買い手のつかないリゾートマンションなどを『維持費３年分の手数料で引き取る』ビジネスを展開する企業まであります。所有者がお金を払ってでも処分したいと考える物件が、出始めているのです。持ち家は価値があるうちに早めに売って、賃貸物件などに移ることを考えましょう」
いずれにしても欠かせないのが、家族みんなの合意だ。対策のポイントを上の表にまとめたので参考にしてほしい。顔を合わせるこのお盆休みに、実家を将来どうするのか、本音で語り合ってみよう。
（本誌不動産取材班）

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（以下は8月17日）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

所有者不明土地にどういう手を打つか。民間でも検討が始まっているようです。是非、良い解決策を！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（以下は6月22日）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

空き地は所有者ももてあまし気味で、半数近くが手放したがっているとのこと。何とか再利用ができないのでしょうかね。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（以下は17年8月27日）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

（8月27日）今度は国交省が空き家を開発不動産業者が買い取る場合の不動産取得税の軽減を提案。これも政策的には意味があるかもしれない。いずれも空き家にみんな困っている状況が伝わってくる。

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(8/21補充3）産経新聞も空き家問題に言及。「税徴収できず開発妨げ　国を揺るがす不明土地」。人口減により、その規模が九州全体くらいに広がっていると指摘。これは想像以上に深刻だ。

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（8/16補充）空き家問題については、2017.08.22　エコノミストの「みんな土地で困っている　空き家」も参照されるといい。1５年に施行された「空き家対策特別措置法」のもと、危険性が高い空き家は、所有者不明でも自治体が解体できるようになったが、１軒当たり１００万弱～２００万円程度のことが多い解体費用は公費負担。更地が売れれば、その売却代金で回収できるが、必ずしも売れるとは限らない問題等が指摘されている。

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　日本経済新聞によると、空き家対策に自治体が積極的に乗り出せるようにするそうだ。市町村は空き家情報を一括して集め、そのうえで売りたい人と買いたい人を事実上、仲介。まちづくりの計画にも組み込みながら処理を加速する、という。また、取得者のために録免許税と不動産取得税の軽減を検討する。2000万円の土地・建物であれば、流通に関する税は現状では約120万円かかるが、買い手の負担を軽くすることで、空き家・空き地の流動性を高めようということのようだ。

　ただ、空き家の問題の大きな要因の一つが、相続人が多く、各地に点在している場合、その特定と合意を得るのがとても難しい点、今回の制度でも、この点までは調整できないので、まあ、一歩前進という程度でしょうか。